L’exode rural a caractérisé l’évolution de l’urbanisation de la Corse jusqu’à la fin des années 1960 ; il semble toutefois que ce processus soit arrivé à son terme. Entre 1982 et 2013, la Corse a vu sa population, et son parc de logements plus encore, augmenter très fortement, avec des taux d’évolution qui sont près du double de ceux de la France métropolitaine.

Pour la période récente, les territoires artificialisés en 2012 ne représentaient que 2,1 % de la superficie de la Corse contre 5,5 % de celle de la France métropolitaine, d’après la base de données Corine Land Cover. Entre 2006 et 2012, ils ont augmenté de 3,6 % en Corse, soit 645 hectares, contre 2,8 % pour la France métropolitaine. La superficie de territoire artificialisé par habitant est ainsi de 584 m2 par habitant en Corse contre seulement 480 m2 en France métropolitaine en 2012.

En l’espace d’une génération, le patrimoine bâti non traditionnel de la Corse a augmenté de façon massive. Ce phénomène a modifié son environnement en raison de son ampleur, de l’importance de l’étalement urbain et du manque de règles cohérentes à l’échelle des territoires. En l’absence de grands complexes industriels et d’importantes infrastructures de transport, l’urbanisation est, parmi les activités humaines, celle dont l’impact environnemental est le plus marquant et le plus durable. Elle est souvent ressentie comme une agression dans une île dont le patrimoine environnemental est reconnu et en grande partie préservé. L’impact paysager des constructions, trop souvent précédées d’importants travaux de terrassement, est accentué par la vigueur du relief qui les rend visibles de très loin. Le patrimoine naturel étant une des richesses principales de la Corse, l’urbanisation des trois dernières décennies et la spéculation qui l’a accompagnée, sont donc surtout perçues de façon négative.

Pourtant, il n’en a pas toujours été ainsi. Jusqu’à la dernière guerre, les constructions participaient positivement à l’environnement grâce à une implantation respectueuse du relief et des terres cultivables, des volumes simples et des matériaux issus du sol, des murs de soutènement qui structuraient les jardins empêchaient l’érosion et favorisaient la végétation. La cohérence de ce type d’habitat était assurée par un réseau de chemins et de passages qui mettaient l’espace et les lieux publics à la disposition de tous.

L’objectif à poursuivre sera de concilier la nécessité absolue d’offrir à la population un logement décent et celle de préserver le patrimoine naturel. Bien que ces deux objectifs aient pu apparaître comme antinomiques dans un passé récent, ils devraient à présent pouvoir converger. C’est-àdire que les travaux effectués par les hommes pour aménager leur cadre de vie, pourraient concourir, in fine, à la valorisation du patrimoine environnemental dont ils font eux-mêmes partie.

La consommation de l’espace et l’impact de l’urbanisation

Un étalement urbain conséquent…

Urbanisation du cordon lagunaire de la Marana Eric Volto pour DREAL Corse

Selon une étude de l’Observatoire du développement durable parue en 2015, la surface urbanisée (i.e. la surface retirée de son état naturel, bâtie ou non) aurait été multipliée par trois en l’espace de trente ans en Corse. D’autres travaux effectués dans le cadre de l’élaboration du PADDUC ont permis de construire, à partir du bâti existant, une tache urbaine qui permet d’avoir une représentation relativement fidèle de l’artificialisation des sols. La maille de traitement est plus fine que celle issue de la méthode Corine Land Cover, cette tache urbaine ayant été construite pour deux périodes relativement éloignées par rapport à l’actualisation des données de la base Corine Land Cover. La tache urbaine de 1980 représente 7.336 ha, celle construite sur l’année 2014 représente 16.093 ha. Elle a donc été multipliée par 2,2 en trente-cinq ans, quand la population régionale n’a augmenté que d’un facteur 1,4 sur la même période. Quelles que soient les méthodes et les références, la conclusion reste identique : l’artificialisation des sols augmente de façon plus importante que la population, l’étalement urbain est conséquent. La définition officielle de l’étalement urbain correspond en effet à une croissance de la surface urbanisée plus rapide que celle de la population.

Pour la plupart des urbanistes, l’étalement urbain est préjudiciable, car il consomme une ressource non renouvelable (l’espace naturel agricole et paysager), génère des coûts élevés d’infrastructure (routes canalisations câbles) et de services (courrier, enlèvement des ordures, ramassage scolaire, défense contre les incendies).  Il participe, en outre, à l’imperméabilisation des sols. Les habitants des zones urbaines étalées consomment deux ou trois fois plus d’énergie que ceux des zones denses et contribuent ainsi fortement aux émissions de gaz à effet de serre.

Ce phénomène s’observe depuis les années soixante en raison, d’une part, de la diminution de la taille des ménages qui a fait croître le parc de logements bien plus vite que la population, et, d’autre part, de la consommation foncière (les logements sont établis sur de plus grandes surfaces).

À cela s’ajoute le développement des résidences secondaires qui consomment de la surface sans apporter de population résidente. Leur taux en Corse (37 % en 2013) est sans commune mesure avec celui des autres régions (France métropolitaine : 10 %, Languedoc-Roussillon : 20,8 % et Provence-Alpes-Côte d’Azur : 16,6 %). Toutefois, beaucoup d’habitants des zones urbaines d’Ajaccio et Bastia sont déclarés résidents secondaires dans leur village. Ils travaillent la semaine et passent des week-ends et une grande partie de leurs vacances « au village », dans la maison familiale. Ce phénomène concerne majoritairement les communes de l’intérieur (exemple du village de Renno : 209 habitants dont 173 résidents secondaires). Ainsi, environ 40 % des propriétaires de résidences secondaires en Corse sont des habitants de l’île.

  

Tableau 1 : Répartition des propriétaires de résidences secondaires en Corse selon leur lieu de résidence principale; source : Filocom

 

Région de résidence principale	2010	2013
Provence-Alpes-Côte d’Azur	18,64%	18,24%
Île-de-France	18,75%	18,48%
Corse	38,24%	41,25%
Autre région en France	16,85%	15,28%
Autre	7,52%	6,75%

 

 

… mais non-homogène

De nombreux éléments d’appréciation tels que le dynamisme de la construction et la superficie des parcelles bâties semblent indiquer que le phénomène d’étalement urbain se poursuit.
Il conviendrait donc d’en faire une évaluation précise.

Pour l’ensemble de la région (à l’exception du secteur de Corte), la période comprise entre 1975 et 1989 connaît les taux de croissance de la tache urbaine les plus importants.
L’analyse spatiale réalisée en 2015 par l’Observatoire du développement durable a montré que l’utilisation des parcelles et la création de surfaces artificialisées ont suivi des tendances comparables sur les deux départements, avec un pic dans la période 1980-1984, un creux dans la période 1995-1999 (le rythme de croissance de la tache urbaine a diminué en se rapprochant de celui de la population.) et une remontée dans les années récentes.

Plus localement, on constate des disparités :

• en matière d’évolution de surface urbanisée, le secteur de Porto-Vecchio occupe la première place fin 2009, devant celui d’Ajaccio qui compte pourtant un nombre beaucoup plus important de parcelles utilisées laissant supposer une plus grande densification ;
• les communes moyennes situées dans la couronne des grandes aires urbaines (Alata, Borgo) ou les communes principales des aires urbaines secondaires (Porto-Vecchio, Calvi) présentent une augmentation plus rapide des parcelles utilisées en nombre et en surface de 1970 à 2009. Ainsi, près du quart des parcelles utilisées en Corse entre 1970 et la fin de l’année 2009 ont été consommées par neuf communes (Porto-Vecchio, Ajaccio, Borgo, Zonza, Biguglia, Furiani, Bonifacio, Lucciana et Alata) qui représentaient 35 % de la population de l’île en 2010.

Une littoralisation de l’urbanisation

Urbanisation autour de la zone humide de San Ciprianu Eric Volto pour DREAL Corse

Corrélée à la répartition humaine sur le territoire, l’urbanisation se concentre à proximité du littoral, contrairement aux modes traditionnels de l’occupation du territoire en Corse. Cette urbanisation du littoral résulte de la conjonction de trois phénomènes :

• la désertification de l’intérieur au profit du littoral tout au long du XXe siècle et notamment après la Seconde Guerre mondiale ;
• les flux migratoires quasi-exclusivement dirigés vers le littoral (sur les 34 000 habitants qu’a gagné la région Corse entre 1999 et 2006, 81 % ont été accueillis sur le littoral) ;
• l’attractivité touristique de l’île très fortement liée au littoral, qui concentre la quasi-totalité des équipements touristiques marchands et une forte capacité d’accueil.

S’il existe de fortes différences structurelles entre les communes des deux agglomérations principales (Bastia et Ajaccio), les autres communes littorales et celles de l’intérieur (celles qui n’ont pas de façade maritime), il serait toutefois exagéré de considérer que le littoral se développe au détriment de l’intérieur.

Sur la période 1982-2008 la population a augmenté de 21 % dans les deux communautés d’agglomération de Bastia et du Pays ajaccien, de 40 % dans les communes littorales (hors deux communautés d’agglomération) et de 15 % dans les communes de l’intérieur. La croissance du nombre de résidences principales est liée à celle de la population et au phénomène de desserrement des ménages dont la taille diminue. Ainsi, le nombre de résidences principales s’est accru de 50 % dans les deux communautés d’agglomération, de 86 % sur le littoral et de 32 % dans l’intérieur. Ces écarts sont amplifiés par rapport à l’évolution de la population du fait de la forte décroissance de la taille des ménages dans les communes littorales et dans les agglomérations, alors que cette taille était déjà faible dans l’intérieur et qu’elle a assez peu évolué depuis.

Dans les communes littorales, mises à part les deux agglomérations, le taux de résidences secondaires est de 48 % et il a tendance à s’accroître, la proportion de résidences secondaires reste également extrêmement élevée dans les communes de l’intérieur et se maintient autour de 44 %, alors qu’on ne compte que 7 % de résidences secondaires dans la communauté d’agglomération de Bastia et 13 % dans celle d’Ajaccio.

Le paramètre identifiant de la façon la plus nette le parc de logements des communes de l’intérieur de la Corse est la part des logements anciens, 57 % d’entre eux ont été construits avant 1949 contre seulement 18 % dans les communes littorales et dans les communautés d’agglomération.

Les surfaces impactées

L’étalement urbain se fait sur différentes natures de sols, les espaces dits artificialisés sont soustraits à l’activité agricole et au milieu naturel, qu’ils amputent et morcellent, altérant la biodiversité. Les terres agricoles sont celles majoritairement consommées sur ces trente-cinq dernières années. Ce n’est pas une surprise au vu de leurs caractéristiques (faible pente, accessibilité aux réseaux, irrigabilité, etc.) qui en font aussi dans de nombreux cas des terres constructibles en bordure de l’urbanisation existante.

Or, les terres agricoles ne représentent, en Corse, que 12 % de l’espace, ce chiffre, sans doute sous-estimé en raison de la pratique d’un élevage extensif dans les espaces classés comme naturels, reste loin cependant des 60 % de terres consacrées à l’agriculture en France métropolitaine. Il est donc essentiel de préserver un espace agricole réduit face un phénomène d’artificialisation qui progresse de façon significative. En effet, la tendance semble s’accélérer avec une croissance notable depuis 2006, d’après Corine Land Cover.
Entre 2006 et 2012, les surfaces artificialisées ont augmenté de 650 ha, aux dépens des milieux semi-naturels et des territoires agricoles, dans des proportions quasiment équivalentes, ceci majoritairement sur les communes littorales.

Consommation des terres par l’urbanisation Source : AUE, PADDUC	Évolution des surfaces entre 2006 et 2012 Source : SOeS - Programme Copernicus de la Communauté Européenne

Un cadre nécessaire

Une résidence récente à Ajaccio ODDC, G.Winterstein

En Corse, l’incidence des effets négatifs de l’étalement urbain est accrue en raison d’un mode d’urbanisation peu coordonné par les collectivités locales, conséquence d’une longue absence de politique foncière, de l’absence de planification intercommunale et du manque de véritables objectifs d’aménagement.

La plupart des logements collectifs ont été édifiés sans tenir compte de leur desserte. La voirie, établie a posteriori, se fraie un passage entre les immeubles, quand cela est possible. La mise en place de transports en commun est devenue un véritable casse-tête avec, au bout du compte, un niveau de service trop faible pour constituer une alternative à la voiture particulière. Les maisons individuelles partent à l’assaut des montagnes et du littoral dans un dédale de voies d’accès, compliquant la mise en oeuvre de tous les services et aggravant fortement la facture énergétique. Les nouvelles constructions suivent, dans l’ensemble, les tendances de l’architecture contemporaines, sans spécificité ni recherche de continuité avec l’existant, menant à des ensembles incohérents.

D’autres difficultés sont inhérentes à la Corse. L’une tient à la géographie très fragmentée de l’île et à la vigueur des particularismes qui mettent en exergue la nécessité d’une action publique coordonnée. L’autre tient au découpage communal. Dans la plaine orientale, les territoires communaux prennent la forme de lanières qui s’étendent depuis la montagne perpendiculairement au rivage. La zone urbanisée se développe de façon extensive, le long de la route côtière. Elle prend toutes ces communes en enfilade, de façon indistincte, au mépris de tous les principes de la planification urbaine.

Cette diversité territoriale, avec un nombre élevé de communes et des territoires contraints souvent enclavés, n’a pas facilité la coopération entre communes ou bassins de population, d’où l’absence de stratégies territoriales à l’échelle des micro-régions pour établir des projets d’aménagement cohérent. L’aménagement en Corse est donc un sujet majeur compte tenu de la pression foncière importante, en particulier dans les communes du littoral et des contraintes fortes (topographie, patrimoine naturel, risques, servitudes) sur l’ensemble du territoire insulaire, qui nécessite d’être encadré. Le PADDUC vise à répondre, en partie, à ces problématiques (voir paragraphes suivants).

L’absence de titres de propriété est également une des causes principales de désordre juridique du patrimoine immobilier. Devant ce phénomène massif, les situations complexes et les longs délais de reconstitution des titres, un organisme dédié a été créé : le Groupement d’intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété en Corse (GIRTEC). Ainsi dès la fin 2015, le GIRTEC avait soldé 3.264 dossiers, soit environ 500 par an. Plusieurs décennies seront nécessaires pour venir à bout de ce désordre. Un développement solidaire et maîtrise du territoire implique une convergence des efforts, au delà de l’action de titrement du GIRTEC, afin de mobiliser du foncier.  Pour cela, a été créé par la loi ALUR, l’Office foncier de la Corse à qui il revient de mettre en oeuvre des stratégies foncières, de contribuer à lutter contre l’étalement urbain, de constituer des réserves foncières en vue de réaliser notamment du logement.

Complément au texte du profil : Zoom sur l'étude analyse de la consommation de l'espace par l'urbanisation 

"Durant l'année 2013 a été réalisée dans le cadre de l'Observatoire du développement Durable une analyse de la consommation de l'espace par l'urbanisation ayant une double finalité :
Finalité 1 : Mesure de l'impact de l'urbanisation sous l'angle de la consommation de terrains. Les terrains ayant un potentiel agricole sont principalement visés mais d'autres effets, bien que plus difficiles à quantifier, sont pris en compte (dénaturation du littoral et l'atteinte aux paysages )

Finalité 2 : Construire un système d'information durable et partagé
Cette étude a pour objet de constituer un système d'information permettant de renseigner les acteurs locaux, sur l'évolution de l'occupation du sol en Corse à partir d'une méthodologie reproductible et d'un dispositif d'observation pérenne dans le temps.

Cette démarche, à laquelle ont contribués différents organismes régionaux (DREAL, Agence d'urbanisme, OEC, DRAAF, DDTM 2A et 2B, OEC, ODARC, SAFER, Université de Corse, INSEE, CRA, CDA, GIRTEC ) a pour objectif l’analyse de la consommation d’espace en Corse à partir des connaissances chiffrées et cartographiées de l'évolution de l'occupation de l'espace en Corse à partir :
·    d’indicateurs globaux et locaux adossés à des référents nationaux
Cette approche permettra un premier niveau de compréhension et d'analyse des phénomènes à l'œuvre ainsi que l'élaboration d'une première typologie des espaces de Corse en matière de consommation d'espace
·    d’analyses localisées dans les différents types d'espace (aire urbaine dont unité urbaine et espace péri-urbain, pôles structurants, petites villes, bourgs-centre, communes rurales).
Pour atteindre cet objectif l'approche géomatique sera privilégiée en utilisant les bases de données disponibles ( base de données de MAJIC2 de la DGI, base de donnée SITADEL des permis de construire, BD parcellaire de l'IGN ) et différentes couches géographiques ( zonage agrosylvopastoral, espaces naturels, pédologie, atlas des paysages, POS/PLU,...).

Les informations recueillies concernent :
·    le rythme de consommation d'espace lié à l'urbanisation et la péri-urbanisation (profondeur historique d'une trentaine d'année) rapporté à l'évolution du nombre d'habitants
·    la perte et les évolutions des espaces agricoles et naturels
·    la contribution (part relative et évolution) du résidentiel, des activités et des infrastructures dans l'artificialisation des sols
·    les caractéristiques socio-économiques des espaces à forte urbanisation
·    l'évolution de l'occupation des sols au regard des documents de planification en vigueur (notamment appréciation de l'avenir avec les surfaces prévues à l'urbanisation rapportée aux prévisions d'accueil de population)

 

Principaux résultats de l'étude

 

 

Graphique d'évolution de la tâche urbaine de 1971 à 2010 par typologie d'occupation des sols ( Affichage Plein écran )

 

Cartographie animée de l'évolution de la tâche urbaine de 1971 à 2011 ( Affichage plein écran )

 

Le cadre réglementaire

 

Les quatre principales orientations de l’État en matière d’aménagement (la prise en compte des risques naturels et technologiques étant bien évidement un préalable) sont les suivantes :

• assurer la prise en compte et la conciliation des objectifs de production de logements (y compris sociaux) et de préservation des ressources naturelles dans les documents de planification et d’urbanisme (objectifs Grenelle et ALUR) ;
• promouvoir des documents d’urbanisme volontaristes à des échelles plus larges : schéma de cohérence territoriale (SCoT) sur les bassins de vie et plans locaux d’urbanisme (PLU) intercommunaux ;
• mettre en oeuvre l’urbanisme de projet et promouvoir les formes urbaines denses et de qualité, économes de l’espace et des ressources ;
• impulser l’émergence de nouveaux projets de type éco-quartiers et favoriser la mixité sociale.

Les lois relatives à l’urbanisme et au logement

La loi n° 2009-967 du 3 août 2009 dite « Grenelle 1 » dans son article 7 a inscrit, parmi les objectifs du droit de l’urbanisme, la lutte contre la régression des surfaces agricoles et naturelles et la lutte contre l’étalement et la déperdition d’énergie avec une gestion économe des ressources et de l’espace.

La loi n° 2010-788 du 10 juillet 2010 dite « Grenelle 2 », dans ses articles 17 et 19, impose aux documents d’urbanisme (schémas de cohérence territoriale et plans locaux d’urbanisme) de présenter une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers pendant les dix dernières années et de justifier des objectifs chiffrés de limitation de cette consommation.

Cependant, la position, découlant des objectifs des lois « Grenelle » qui tend à privilégier l’habitat collectif et la mixité sociale et fonctionnelle, ne doit pas être dogmatique, car le modèle de la maison individuelle constitue un type d’habitation recherché par une large majorité des ménages, conformément au processus d’individualisation qui a marqué la société à partir des années soixante. Ainsi, les préceptes du développement durable devront être adaptés à une géographie et une culture spécifiques.
C’est la qualité du projet qui pourra emporter l’adhésion de ceux qui vont y vivre et seront les véritables acteurs de sa durabilité.

La loi n° 2014-366 du 4 mars 2014, dite loi « ALUR » est venue renforcer les dispositions relatives à la lutte contre l’étalement urbain et favorables à la préservation des espaces naturels dans les SCoT et PLU. Cela se traduit concrètement par le fait que les SCoT devront systématiquement identifier les espaces au sein desquels les PLU devront procéder à une analyse de leurs capacités de densification et de mutation et préciser les objectifs relatifs à la consommation d’espace.

Au vu du constat que l’on peut faire sur l’urbanisation des trente dernières années, la prise en compte de ces objectifs, dans leur ensemble, constituerait une inflexion majeure dans les pratiques urbanistiques de la Corse. Les travaux engagés par les collectivités qui révisent leur document d’urbanisme visent à réaliser des efforts significatifs en termes de réduction de la consommation de l’espace. Certaines communes ont réduit d’environ 25 % voire 40 % leur consommation notamment en Corse-du-Sud.

Les documents locaux de planification

 

En fin d’année 2016, environ 45 % des communes, disposaient d’un document de planification opposable (soit 163 communes sur 360, dont 33 POS (en révision), 54 PLU et 76 cartes communales. Il s’agit principalement des communes littorales et des communes urbaines ; les documents d’urbanisme couvrent ainsi environ 80 % de la population.

Par ailleurs, pour les communes ne disposant pas d’un document d’urbanisme : 22 d’entre elles se sont lancées dans l’élaboration d’un PLU ; 61 autres ont choisi de réaliser une carte communale.
À terme, au vu des procédures en cours, c’est donc 246 communes sur 360 en Corse (soit près de 68 %) qui devraient disposer d’un document de planification dès 2017.

Le 27 mars 2017, en Corse comme sur l’ensemble du territoire national, les POS seront caducs ; les communes qui, à cette date, ne les auront pas convertis en PLU tomberont dans le Règlement national d’urbanisme.
Enfin, il convient de noter l’annulation (partielle ou totale) de nombreux documents d’urbanisme, principalement en raison du non-respect de la loi Littoral (dont les PLU d’Ajaccio et de Porto Vecchio en 2014).

Le PADDUC

Le Plan d’aménagement et de développement durable de la Corse (PADDUC) précise, compte tenu des spécificités géographiques de l’île, les modalités d’application de la loi « Montagne » et de la loi « Littoral ». Les SCoT et, en l’absence de SCoT, les PLU, les schémas de secteur, les cartes communales ou les documents en tenant lieu doivent être compatibles avec celui-ci avant le 24 novembre 2018. En l’absence de ces documents, les dispositions du PADDUC relatives à ces espaces sont opposables aux tiers dans le cadre des procédures de déclaration et de demande d’autorisation prévues au Code de l’urbanisme.

Une carte, établie au 1 : 100.000, fixe la destination générale des différentes parties du territoire. Des orientations réglementaires, contenues dans le livret IV, détaillent les prescriptions relatives à chacun des zonages définis par cette carte. Ces zonages permettent d’établir un respect des équilibres fonctionnel entre usages des sols, qui distinguent des espaces à vocation principalement urbaine et économique (tache urbaine actuelle hors bâti isolé et secteurs d’enjeux régionaux), espaces à vocation agricole (espaces stratégiques agricoles et espaces-ressources pour le pastoralisme et l’arboriculture traditionnelle), espaces à vocation naturelle (et/ou agricole) (espaces naturels faisant l’objet d’une protection forte, espaces stratégiques environnementaux, espaces naturels, sylvicoles ou pastoraux, espaces remarquables ou caractéristiques au sens de la loi « Littoral »).

Ainsi, ce plan apparaît comme un document protecteur des espaces naturels et agricoles, notamment en fixant un objectif chiffré de préservation d’espaces stratégiques agricoles sur l’ensemble du territoire corse (au moins 105 000 hectares sur un total de 868 000). Il sert aujourd’hui de cadre et fournit, sous réserve des recours engagés, un environnement réglementaire relativement stabilisé pour des documents d’urbanisme confrontés à une contestation fréquente devant le juge administratif, ainsi que des précisions dans l’application du Règlement national d’urbanisme.

Le parc de logements

L’Insee a dénombré en 2013, en Corse, 208.602 logements dont 138.964 résidences principales et 85.194 résidences secondaires. La très forte proportion de résidences secondaires est la caractéristique principale du parc de logements de la Corse.

• Voir ci-avant § « Un étalement urbain conséquent… »

Les logements individuels sont très légèrement majoritaires (50,2 %) mais relativement moins nombreux que dans l’ensemble de la France métropolitaine. La répartition des logements par tranche d’année de construction sur l’ensemble de la Corse ne fait pas apparaître de différence notable par rapport à la moyenne nationale.

Une étude réalisée en 2015 par l’Insee et la DREAL permet d’estimer que la Corse compterait à l’horizon 2030, 46 000 ménages de plus qu’en 2009.  Cette hausse résulterait principalement de l’arrivée de nouveaux habitants sur le territoire, mais aussi du vieillissement de la population et de l’évolution des modes de cohabitation. Les personnes seules seraient de plus en plus nombreuses et ce, à tout âge.  De ce fait, la taille des ménages diminuerait.  La croissance du nombre de ménages suscitée par ces évolutions s’accompagne d’une augmentation des besoins en logements.  Ainsi, si les tendances se maintiennent et tout en tenant compte des caractéristiques et des mutations du parc de logements, il faudrait construire 70 000 nouveaux logements dans la région d’ici 2030, soit 3 300 logements par an.  Parmi eux, 40 000 couvriraient les besoins en résidences principales et 22 000 ceux en résidences secondaires.

La construction neuve

La construction, un secteur stratégique pour l’économie corse

Sur la période 2001-2015, l’évolution du nombre de logements autorisés a été marquée par une hausse quasi-continue jusqu’à novembre 2006 (près de 5 000 autorisations sur un an contre 2 560 fin 2000). De décembre 2006 à février 2013, le niveau des autorisations a fluctué en dent de scie avec notamment une période de baisse marquée en 2008-2009, due à la crise de 2008, mais en février 2013 le niveau des autorisations était encore élevé avec près de 5.500 logements.

L’année 2013 marque le début de la crise majeure du secteur de la construction qui s’est manifesté par une réduction assez brutale du nombre de logements autorisés en Corse : – 28 % en un an alors que le taux est de – 11 % au niveau national. Le nombre de logements autorisés atteint ainsi 2 900 en mars 2014.

De 2014 à l’automne 2015, on observe une inversion de la courbe suivie d’une très forte augmentation en fin d’année 2015 : phénomène conjoncturel uniquement liée à la délivrance de quelques permis concernant 2 400 logements collectifs sur la région ajaccienne, où le PLU de la commune a bénéficié d’un sursis à annulation. La moyenne sur cinq ans s’établissant à 4 800 logements neufs supplémentaires par an en Corse.

Les périodes de crise correspondent depuis 2006 aux années où le logement collectif connaît des difficultés. Alors, qu’avant 2003, le nombre de logements collectifs autorisés était inférieur au nombre de maisons individuelles, en février 2013 il était 1,6 fois plus élevé. Tous logements confondus, la surface moyenne d’un logement neuf en 2015 est de 85 m2 ; elle est de 120 m2 pour un logement individuel et 62,5 m2 pour un logement collectif.

La qualité du patrimoine ancien

La Corse conserve un patrimoine exceptionnel d’architecture rurale ancien. Ces réalisations, qui ont vu le jour dans des temps difficiles, participent d’une volonté collective aujourd’hui disparue et sans laquelle il sera difficile de satisfaire aux objectifs optimistes de l’aménagement durable. Elles sont menacées par l’exode rural, l’indivision et la méconnaissance de leur valeur.

Les qualités thermiques du bâti ancien sont inégales, mais certains éléments techniques méritent d’être relevés : fenêtres avec contre-volets intérieurs et volets extérieurs, toitures doublées d’un platelage et isolées par des éléments végétaux. En outre, la production des matériaux de construction ne nécessitait que très peu d’énergie.

• Voir le chapitre : « Les paysages naturels et le patrimoine bâti : La montagne »

Devant la dégradation de ce patrimoine traditionnel dont l’exemplarité pourrait éclairer l’urbanisation future de la Corse, il est important de maintenir les mesures conservatoires et les actions éducatives déjà engagées par l’Office de l’environnement de la Corse (OEC) et les Conseils d’architecture d’urbanisme et d’environnement (CAUE), notamment en direction de tous les publics.
À titre d’exemple, chaque année depuis 2006, le CAUE de la Haute-Corse, dans le cadre d’un programme pédagogique initié par l’OEC et en collaboration avec l’Éducation nationale, intervient auprès d’un public scolaire (une dizaine de classes primaire et collège) autour d’un projet sur le patrimoine de proximité. Le CAUE de la Corse-du-Sud a mis en place également depuis plusieurs années un cycle « Patrimoine et pédagogie », véritable parcours de découverte et de sensibilisation à l’architecture et à l’urbanisme proposé aux scolaires de la ville d’Ajaccio.

D’autres initiatives, comme les « Sentiers du patrimoine » réalisés par l’OEC (treize à la fin de l’année 2016) constituent des itinéraires de découvertes basés sur la valorisation du patrimoine matériel et immatériel. Ils s’adressent à tous les publics et permettent la mise en commun des ressources locales, une meilleure accessibilité physique, culturelle et virtuelle du patrimoine et de recréer du sens et des liens entre les acteurs et les générations du territoire. Les techniques de construction en pierres sèches occupent une grande place. Afin d’assurer la pérennité du dispositif, les sentiers du patrimoine font l’objet d’un suivi et d’une évaluation par des représentants de l’OEC.

La mise en place de formations « Calade et pierre sèche » par la Chambre régionale de métiers et de l’artisanat de Corse en Alta Rocca est également à noter. Le GRETA de Haute-Corse propose un certificat de qualification professionnelle « Ouvrier professionnel en pierre sèche ».

L’éco-construction : une nécessité pour s’adapter aux changements climatiques

Diviser par quatre les émissions françaises de gaz à effet de serre à l’horizon 2050 est un objectif ambitieux et volontariste engagé par la France, mêlant un ensemble de considérations sociétales, techniques, technologiques et économiques avec en toile de fond des enjeux majeurs pour les pouvoirs publics. En Corse, le secteur du bâtiment représente 42 % des émissions de gaz à effet de serre et 41 % de la consommation énergétique. L’objectif d’autonomie énergétique de la Corse à l’horizon 2050 fixé dans le SRCAE nécessite un travail important sur la réduction de la consommation énergétique de des bâtiments. Afin de parvenir à cet objectif, il sera nécessaire d’atteindre une cadence de 3 000 rénovations énergétiques globales de logements par an dés 2020 et de la maintenir pendant trente ans. Les pouvoirs publics aussi bien locaux que nationaux font converger les moyens vers cet objectif à travers le projet ORELI (Outil pour la rénovation énergétique du logement individuel) de la CTC et le renforcement des moyens financiers de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat).

Une estimation du coût des travaux de rénovation énergétique du parc

Une étude de la Fédération française du bâtiment (FFB) et du COSTIC a défini les différentes interventions à mener sur les logements et a permis de recenser les travaux à réaliser pour chaque type de logement, que ce soit pour la structure du bâtiment ou les systèmes énergétiques. Le montant cumulé des travaux possibles est légèrement supérieur à deux milliards d’euros. Les travaux de rénovation dans les résidences secondaires représentent un potentiel de 0,86 milliard d’euros contre 1,1 milliard dans les résidences principales. Toutefois, il peut sembler légitime de penser que les résidences secondaires seront moins prioritaires ou sujettes à rénovation car moins utilisées ou seulement en été. 

Pour autant, ce secteur n’a pas encore connu la hausse d’activité que devrait générer la rénovation énergétique des logements en dépit des aides financières qui l’accompagnent (crédit d’impôts, éco-PTZ, ANAH, dispositif Agir plus).

Le secteur de l’entretien-rénovation de logements représente, en 2014, 36 % de l’activité du bâtiment en Corse. Il se démarque par sa forte stabilité sur la période 2008-2014, où il a été très peu sensible aux variations économiques à la différence de la construction neuve.

Les dispositifs d’aides obligent à avoir recours pour les travaux à des entreprises labellisées RGE (« reconnue garante de l’environnement ») dont le nombre en Corse reste faible : 86 en 2014, 151 en 2015, 172 en mai 2016 (source ADEME, mai 2016).

Néanmoins, les politiques publiques s’organisent avec pour but une montée en puissance permettant d’atteindre les objectifs du SRCAE (3 000 logements rénovés par an) et de la loi Transition énergétique pour la croissance verte. Ainsi, si l’éco-PTZ ne rencontre toujours pas le succès que l’on aurait pu imaginer en 2009 à la mise en place de ce dispositif au point de ne générer aucun prêt en 2015, le crédit d’impôts « Développement durable », devenu crédit d’impôts « Transition énergétique » fonctionne plutôt bien en Corse.

Ainsi en 2015, ce sont près de 2 700 actions de rénovation énergétique qui ont été entreprises pour plus de 12,4 millions d’euros de travaux [tableau ci-dessous]. Ces actions portent principalement sur l’isolation thermique (isolation des parois vitrées pour 35 %) et l’installation d’équipements de production d’énergie utilisant unesource d’énergie renouvelable (appareils de chauffage ou de production d’eau chaude, etc.). Le montant moyen de crédit d’impôts par foyer en Corse (1 377 euros ) est légèrement supérieur à la moyenne française (1 350 euros).

 Tableau 2 : Crédit d’impôts « Développement durable » - Année 2015 (revenus 2014); source : CEREC, 2015

	Corse du Sud	Haute-Corse	Corse
Nombre d’actions réalisées	1.406	1.276	2.682
Montant total de travaux déclarés par les ménages (en euros)	6.625.229	5.800.358	12.425.587

 

Les politiques publiques s’organisent pour que les objectifs du SRCAE et de la loi Transition énergétique pour la croissance verte puissent êtres atteints. Le Plan de rénovation énergétique de l’habitat en 2013 symbolisé par la mise en place des « Point rénovation info service » et le projet ORELI débutant en 2016 sont des applications concrètes de ces politiques.

Le projet ORELI consiste à rénover 200 logements pilotes constituant l’ensemble du panel des logements individuels en Corse afin d’en tirer les enseignements nécessaires à la mise en place d’outils permettant d’atteindre les 3.000 rénovations par an en 2020. Ces rénovations, qui viseront un niveau BBC-rénovation, bénéficieront d’aides financières de la Région en sus des aides déjà existantes et surtout d’une ingénierie, d’un suivi des travaux et des consommations énergétiques post-travaux renforcées.

Accompagnement et formation

Une étude de la Cellule économique régionale Corse pour le BTP réalisée en 2011 pour les deux maisons de l’emploi d’Ajaccio - Pays ajaccien et Sud-Corse fait apparaître que le dispositif d’offre de formation est globalement complet et adapté aux exigences du Grenelle tant au niveau de la formation initiale que continue.

La priorité actuelle en matière de formation sur la thématique de la transition énergétique en Corse concerne l’obtention du label RGE par un nombre suffisant d’entreprises.
Les entreprises de bâtiment connaissent de réelles difficultés à former leurs salariés en raison de leur faible taille et d’un turn-over important.
Le nombre minimal exigé de participants aux formations trop élevé (de 8 à 10), ainsi que le regroupement des formations proposées dans des centres régionaux ne favorisent également pas la participation des entreprises aux actions de formation.

Les éco-matériaux

La réduction de la consommation énergétique du parc de logements en Corse, suite aux renforcements des législations en matière énergétique dans le logement neuf (RT 2012) et aux politiques visant à promouvoir la rénovation énergétique, pose aussi la question de l’accessibilité aux éco-matériaux. En effet, l’énergie grise (énergie consommée pour produire, poser, déconstruire et recycler les matériaux d’une construction) constitue une part non négligeable de l’impact écologique des bâtiments ainsi l’usage de matériaux bio-sourcés permet de réduire considérablement cet impact.

Cette rénovation écologique peut être coordonnée au niveau local dans le cadre de programmes concertés de type OPAH Énergie ou Agendas 21. Le potentiel de la filière bois locale a été remis très récemment au coeur de la problématique environnementale, et notamment en vertu de la loi Transition énergétique pour la croissance verte qui favorise l’emploi du bois comme matériau ou combustible. Des projets pilotés par l’État et la CTC visent à promouvoir l’utilisation de ces matériaux en Corse, notamment le plan de relance de la filière bois qui devrait être approuvé en 2016.

On constate également, d’après plusieurs études micro-régionales menées par l’OEC et le BRGM, une disparition des carrières d’extraction des matériaux locaux et le recours de plus en plus fréquents à des matériaux exogènes. Cette situation a conduit le ministère de la Culture à envisager de nouvelles possibilités d’extraction prévoyant les prélèvements temporaires dans le cas de restauration de bâtiments anciens dont l’intérêt patrimonial ou architectural justifie que celle-ci soit effectuée avec leurs matériaux d’origine prélevé dans la carrière d’origine ou une carrière proposant un matériau analogue.

 

 

• Caractéristiques principales
  
•  Importance des espaces préservés et meilleure prise en compte des enjeux par les politiques.
  
•   Entrée en vigueur de la loi Transition énergétique pour la croissance verte, du SRCAE et du Plan de rénovation énergétique de l’habitat (intégrant la mise en oeuvre du dispositif ORELI).
  
•  Existence du GIRTEC et création de l’OFC.
  
•   Importance d’un patrimoine ancien de qualité, mais gravement menacé par l’indivision, l’exode rural et la perte des repères architecturaux qui s’imposaient au moment de leur construction, la perte des savoir-faire et l’absence de matériaux locaux.
  
•  Urbanisation rapide, consommatrice d’espace et non maîtrisée.
  
•   Forte pression spéculative sur le littoral au détriment de l’agriculture, des espaces naturels et de la biodiversité.
  
•  Implantation diffuse génératrice de surcoûts, sans cohérence avec le réseau routier et la desserte par les transports en commun.
  
•   Architecture contemporaine, dans l’ensemble, sans spécificité ni recherche de continuité avec l’existant.
  
•  Parc de logements marqué par une forte proportion de résidences secondaires.
  
•   Importance du nombre de constructions neuves en regard de la population.
  
•  Difficultés de formation des entreprises de bâtiment dues à leur faible taille et à un turn-over important, au regroupement de formations dans des centres et au nombre exigé de participants aux formations, trop élevé.
  
•   Parc de logements construit à 50 % avant l’existence d’une réglementation thermique.
  
•  Nombre réduit d’entreprises labellisées RGE.
  
• Tendances évolutives
  
•   Marché de la rénovation énergétique important pour les entreprises compte tenu de l’état du parc.
  
•   Offre de formation conséquente et adaptée en augmentation depuis plusieurs années.
  
•   Adaptation progressive des métiers aux exigences du « Grenelle ».
  
•   Émergence de documents supra-communaux.
  

 

  Point positif   Point négatif