L'urbanisation

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LA CONSTRUCTION ET LE PARC IMMOBILIER

Le parc immobilier : les logements (dont le logement social)

En 2017, on comptait en Corse 238.382 logements (source Filocom) dont : 137.720 résidences principales, 72.429 résidences secondaires (30,4%) et 28.233 logements vacants (11,8%). La très forte proportion de résidences secondaires est la caractéristique principale du parc de logements de la Corse. Sur les 137.720 résidences principales on compte 76.100 propriétaires occupants (55,3%), 41.523 logements loués à titre privé (30,1%), 13.405 logements sociaux loués par grands bailleurs nationaux ou par une grande collectivité territoriale corse (pour un total de 14.115 logements sociaux de ces bailleurs), et 1.575 logements loués par les collectivités (1,1%) ⁶.

En revanche, la grande majorité des communes rurales dépasse les 60% de propriétaires occupants. Dans quatre petites communes rurales, ce taux dépasse 90% : Erone, Parata, Piano, Azzana. Les deux tiers des propriétaires résident en maison alors que les trois quarts des locataires occupent un appartement. Le taux de propriétaires occupants varie fortement entre les espaces urbanisés et les communes rurales. Les principales communes affichent un taux de propriétaires bien en deçà du taux moyen Corse.

 

Commune Taux de propriétaires occupants en % Corte 33 Bastia 37 Calvi 40 Île Rousse 40 Propriano 42 Ajaccio 47 Porto-Vecchio 48 Sartène 53 Bonifacio 55 Ensemble Corse 55

Tableau 26 : Part des propriétaires occupants par commune (INSEE-RP)

Les logements individuels (92.235, 38,7%) sont moins nombreux que les logements collectifs (146.147, 61,3%).

Pour ce qui est des résidences principales, les proportions sont de : 62% en collectif et 38% en individuel.

Le taux de bâti ancien -avant 1915- dépasse les 80% dans de nombreux villages de l'intérieur, mais est inférieur à 10% dans de nombreuses commune au développement récent : Furiani, Biguglia, Calvi, Porto-Vecchio, etc. A Lecci, 3% des logements ont été construits avant 1915. A Ajaccio, 9% et à Bastia, 21,4%.

Simultanément, dans certaines communes au développement récent, le taux de logements construits après 2000 dépasse 40% : Sarrola-Carcopino (53%), Lucciana (51%), Biguglia (48%), Furiani (41%), alors que 8 communes n'ont aucun logement construit après cette date.

 

Le taux de logements vacants et très élevé dans certaines communes rurales : 34,7% à Quenza, 40% à Piazzali, et 47% à Alzi, plus de 20% dans plus de 70 de ces communes rurales. Inversement il est très faible soit dans des communes très attractives pour le tourisme, soit en plein développement : 2,8% à Lumio, 4,4% à Biguglia, 5% à Furiani. Dans les deux principales villes corses il est proche de la moyenne insulaire : à Ajaccio il est de 11,2% et à Bastia de 10,41%.

 

En 2017, si la Corse compte 72.000 résidences secondaires soit 28,8 % de l'ensemble des logements, toutes ne sont pas des résidences « littorales » : il existe plusieurs types de résidences secondaires, en fonction de leur localisation et en particulier un patrimoine important de logements de construction ancienne et à l'intérieur des terres.

Ainsi certains résidents corses passent des week-ends et une grande partie de leurs vacances « au village », dans la maison patrimoniale familiale, alors que d'autres résidences secondaires sont utilisées par des propriétaires continentaux (France ou non) et de façon plus saisonnière. Si 37 % des résidences secondaires appartiennent à des résidents en Corse, plus d'une résidence secondaire sur deux -55%- appartient à un résident en France (hors Corse) et 7,9% à des résidents à l'étranger dont la moitié à des résidents en Italie.

Le paramètre identifiant de la façon la plus nette le parc de logements des communes de l'intérieur de la Corse est la part des logements anciens, 57 % d'entre eux ont été construits avant 1949 contre seulement 18 % dans les communes littorales et dans les communautés d'agglomération.

 

 

 

 

Logement social en Corse

En 2019, en Corse le parc social des bailleurs sociaux était constitué de 14.530 logements , dont 13.606 loués, ce qui représente approximativement 10% du parc de résidences principales, et 326 logements vacants proposés à la location. 90% des logements sociaux corses correspondent à du logement collectif. Ce parc est en croissance, puisque chaque année depuis 2014, par construction ou achat, 100 à 600 logements sociaux ont été inaugurés. Ce parc a un âge moyen de 33 ans, moins de 300 logements sociaux ayant plus de 60 ans. Le taux de vacances de ce parc oscille entre 1% et 2,5% ces 5 dernières années. Le taux de mobilité annuel varie lui entre 5 et 7%. On note un fort déficit en petits logements sociaux.

Les intercommunalités d'Ajaccio (CAPA) et de Bastia (CAB) regroupent 10.077 logements sociaux en 2019, soit 69,4% du parc, les deux seules communes d'Ajaccio (4.389) et Bastia (5.141) : 9.530 logements sociaux.

L'étude Logements sociaux en Corse - Territorialisation des besoins d'ici 2030, (DREAL/ INSEE/CEREMA Méditerranée) indique un nombre 'idéal' de 22.000 logements sociaux pour 2030 en Corse, ce qui correspond à un besoin annuel de 750 nouveaux logements sociaux en Corse. La même étude établit que 5.700 nouveaux logements sociaux correspondent aux besoins des agglomérations de Bastia ou Ajaccio. Ces nouveaux logements peuvent correspondre à de la construction neuve ou à de la réhabilitation du parc privé, par exemple par conventionnement avec l'ANAH.

 

La construction (locaux et logements) : regard sur 5 à 10 ans

Figure 39 : Nombre de logements autorisés et commencés en Corse - 2000-2019 - (MTE BD Sitadel)

Sur la période 2000-2019, l'évolution du nombre de logements autorisés annuellement a connu une hausse importante, puisqu'au début des années 2000 ce nombre est un peu au dessus de 2.500 alors qu'après 2010, il dépasse régulièrement 5.000 unités/an, pour en moyenne 4.360 logements autorisés entre 2000 et 2019. Si ce nombre d'autorisations a fluctué irrégulièrement, avec par exemple à peine plus de 3.000 autorisations en 2014, sur 20 ans il est en pleine croissance sur longue période.

En 2019, le nombre de logements mis en vente aux particuliers par des promoteurs (projets de plus de 5 logements, logements collectifs) fut de 948, soit bien plus faible qu'en 2018 (1620) et 2017 (1395), pour 1.604 ventes, ce qui a amené le stock de logements destinés à la vente à 1.159 fin 2019, son plus faible volume depuis plusieurs années. Fin 2019 le prix moyen au m² d'un logement collectif était de 3.472 euros. Pour l'individuel, pour le même type de projet, le nombre de mise en vente a été de 68 logements en 2019, pour un prix de vente moyen du lot de 418.000 euros.

Si l'on s'intéresse à la surface de locaux (constructions destinée à usage professionnel : commerces, industrie, bureaux, etc...), on constate que sur la même période (2000-2019) les autorisations passent de 100.000 m²/an après l'an 2000 à plus de 200.000 m²/an avant 2020, avec une moyenne de 172.000 m² autorisés annuellement, et une croissance irrégulière.

De nombreux facteurs influent ces autorisations, dont la conjoncture économique locale et nationale, mais aussi localement l'établissement ou non de documents d'urbanisme (PLU) et l'ensemble de la réglementation foncière environnementale et immobilière.

Tous logements confondus, la surface moyenne d'un logement neuf en 2019 est de 90 m² ; elle est de 114 m² pour un logement individuel et 68 m² pour un logement collectif.

 

Le patrimoine ancien : une richesse

La Corse conserve un patrimoine exceptionnel d'architecture rurale ancien. Ces réalisations, qui ont vu le jour dans des temps difficiles, participent d'une volonté collective aujourd'hui disparue et sans laquelle il sera difficile de satisfaire aux objectifs optimistes de l'aménagement durable. Elles sont menacées par l'exode rural, l'indivision et la méconnaissance de leur valeur. Les qualités thermiques du bâti ancien sont inégales, mais certains éléments techniques méritent d'être relevés : fenêtres avec contre-volets intérieurs et volets extérieurs, toitures doublées d'un platelage et isolées par des éléments végétaux. 

Voir le chapitre « Les paysages et le patrimoine »

 Devant la dégradation de ce patrimoine traditionnel dont l'exemplarité pourrait éclairer l'urbanisation future de la Corse, il est important de maintenir les mesures conservatoires et les actions éducatives déjà engagées par l'Office de l'environnement de la Corse (OEC) et les Conseils d'architecture d'urbanisme et d'environnement (CAUE), notamment en direction de tous les publics. À titre d'exemple, chaque année depuis 2006, le CAUE de la Haute-Corse, dans le cadre d'un programme pédagogique initié par l'OEC et en collaboration avec l'Éducation nationale, intervient auprès d'un public scolaire (une dizaine de classes primaire et collège) autour d'un projet sur le patrimoine de proximité. Le CAUE de la Corse-du-Sud a mis en place également depuis plusieurs années un cycle « Patrimoine et pédagogie », véritable parcours de découverte et de sensibilisation à l'architecture et à l'urbanisme proposé aux scolaires de la ville d'Ajaccio.

D'autres initiatives, comme les « Sentiers du patrimoine » réalisés par l'OEC (dix-sept à la fin de l'année 2020) constituent des itinéraires de découvertes basés sur la valorisation du patrimoine matériel et immatériel. Ils s'adressent à tous les publics et permettent la mise en commun des ressources locales, une meilleure accessibilité physique, culturelle et virtuelle du patrimoine et de recréer du sens et des liens entre les acteurs et les générations du territoire. Les techniques de construction en pierres sèches y occupent une grande place. Afin d'assurer la pérennité du dispositif, les sentiers du patrimoine font l'objet d'un suivi et d'une évaluation par des représentants de l'OEC. 

http://www.sentiers-patrimoine-corse.fr

La mise en place de formations « Calade et pierre sèche » par la Chambre régionale de métiers et de l'artisanat de Corse en Alta Rocca est également à noter. Le GRETA de Haute-Corse propose un certificat de qualification professionnelle « Ouvrier professionnel en pierre sèche ».

La DREAL a contribué à la promotion de la pierre sèche, notamment en 2017 et 2019, en organisant des formations à destination des prescripteurs (bureaux d'études, personnels techniques des collectivités, architectes...) afin de sensibiliser les professionnels sur l'intérêt de l'emploi de cette ressource dans les projets construction et d'aménagement.